Dažniausiai užduodami plėtros klausimai

Šie klausimai yra arba dažniausiai užduodami, arba patys sudėtingiausi, iškylantys priimant praktinius sprendimus, todėl atsakymai į juos pateikiami siekiant ir visiško aiškumo, ir vienodo taisyklių taikymo visiems. 

Čia pateikiami atsakymai nepakeičia teisės aktų, ir jie nėra teisės aktas, tačiau išreiškia savivaldybės poziciją – kaip mes traktuojame teisės aktus kilus dėl jų neaiškumams. Jei ši informacija jums nepakankama  – visuomet atsakysime atskirai, o jei tai bus bendro pobūdžio klausimai, kurie gali būti aktualūs ir kitiems – papildysime ir šį klausimyną. Primename – neaiškumų visada gali pasitaikyti, o blogų klausimų nebūna, todėl visada klauskite ir siūlykite. Gali būti, kad keičiantis teisės aktams, dėl teismų sprendimų ar tiesiog toliau gilinantis į problemą mūsų praktikos gali keistis. Tada informuosime apie tai, kartu pranešdami, nuo kada taikome kitokią praktiką.

1. Bendrieji klausimai apie 10 architektūros taisyklių

1.1. Koks „Dešimties Vilniaus urbanistikos ir architektūros taisyklių“ teisinis statusas?

Dešimt Vilniaus urbanistikos ir architektūros taisyklių – Savivaldybės parengtas architektūros ir urbanistikos sprendinių kokybės standartas. Jame specialiai Vilniui detalizuojami ir konkretizuojami Lietuvos Respublikos architektūros įstatyme nustatyti architektūros kokybės reikalavimai. Šis standartas kol kas nėra teisiškai įpareigojantis, tačiau Savivaldybė, siekdama maksimalaus sprendimų priėmimo skaidrumo ir rinkos dalyvių lygiateisiškumo, remdamasi šiais iš anksto paskelbtais ir visiems statytojams vienodais kriterijais, vertina derinimui ir tvirtinimui pateiktų projektinių pasiūlymų architektūrinių ir urbanistinių sprendinių kokybę.

1.2. Kas bus, jei bus nesilaikoma 10 taisyklių reikalavimų pateiktame projekte? Kaip elgtis, jei ne visas iš 10 taisyklių įmanoma ar racionalu realizuoti?

Pagal šį standartą Savivaldybė vertina derinimui ir tvirtinimui teikiamų projektinių pasiūlymų architektūrinių ir urbanistinių sprendinių kokybę. Projektas neprivalo atitikti visų standarte nurodytų kokybės reikalavimų, ypač kai konkrečiu atveju susiformuoja prieštara tarp skirtingų kokybės standarto reikalavimų. Projekto rengėjas privalo pagrįsti ir motyvuoti standarto neatitinkančius sprendinius ir / ar nurodyti taikomas situacijos švelninimo ar kompensacines priemones. Projektinių sprendinių atitikimą standartui projekto rengėjas gali įsivertinti pagal vertinimo lentelę (https://vilnius.lt/wp-content/uploads/2022/03/PP-vertinimo-lentele-kokybinis-vertinimas-2022-02-25.pdf ). Šią lentelę rekomenduojama pateikti kartu suderinimui teikiamų projektinių pasiūlymų sprendiniais.

Nesutinkant su savivaldybės atliktu projekto architektūrinių ir urbanistinių sprendinių kokybės vertinimu, rekomenduojama kreiptis į kolektyvinį ekspertinį vertinimą atliekančias Lietuvos architektų rūmų Regioninę architektūros tarybą arba Lietuvos architektų sąjungos Vilniaus architektūros ir urbanistikos ekspertų tarybą, kurių atliktas kolektyvinis ekspertinis gali būti pateiktas kaip trečioji nuomonė aptarimui su savivaldybe. 

2. Bendrojo plano taikymas

2.1. Bendrojo plano sprendiniuose dažnai įtvirtinta sąvoka: „užstatymas privalo neviršyti urbanistiniam kontekstui būdingų aukščio, užstatymo tankio ir intensyvumo parametrų…“ Kokio dydžio turėtų būti apibrėžta konteksto nagrinėjama teritorija?

Minimali konteksto nagrinėjimo apimtis – kvartalas, tačiau dažnai, siekiant atskleisti teritorijos ypatybes ir pokyčių tendencijas, tikslinga išnagrinėti ir kvartalų grupę ar miesto rajoną. Kiekvienu atveju dėl nagrinėjamos teritorijos dydžio sprendžiama atskirai – jos minimalų dydį nustato vyriausiasis miesto architektas su projektinius sprendimus tikrinančiu Savivaldybės darbuotoju. Projekto rengėjas, atliekantis analizę, gali siūlyti tą teritoriją išplėsti ar sumažinti.

2.2. Prašome apibrėžti sąvoką „kolektyvinis ekspertinis vertinimas“. Kokios procedūros numatytos šiam vertinimui gauti?

„Kolektyvinis ekspertinis vertinimas“ – projekto sprendinių kokybinis vertinimas dėl jų atitikimo LR Architektūros įstatyme nustatytiems architektūros kokybės kriterijams. Vertinimą atlieka kompetentingi ekspertai. Šiuo metu – tai Lietuvos architektų rūmų suformuota Regioninė architektūros ekspertų taryba ir Lietuvos architektų sąjungos suformuota Vilniaus architektūros ir urbanistikos ekspertų taryba. Šių tarybų vertinimo rezultatas – protokolas – yra pateikiamas Savivaldybei kartu su tikrinimui teikiamais dokumentais kaip trečioji nuomonė apie projekto architektūrinių ir urbanistinių sprendinių kokybę. 

2.3. Ar galima gyvenamojo namo statyba Bendrajame plane pažymėtame šlaite arba jo apsaugos zonoje, jeigu sklype stovėjo registruotas gyvenamasis namas?

Bendrojo plano Šlaitų apsaugos ir tvarkymo reglamentas, nerengiant teritorijų planavimo dokumentų, detalizuoja galimą plėtrą šlaituose ir jų apsaugos zonose pagal planuojamą statinio statybos rūšį. Vadovaujantis protingumo ir racionalumo principu, tuo atveju, kai žemės sklype stovėjęs namas buvo nugriautas, sudegė ar pan., manome, jog nauja statyba galima pagal rekonstravimui keliamus Bendrojo plano reikalavimus, t. y. užstatymas privalo neviršyti urbanistiniam kontekstui būdingų aukščio, užstatymo tankio ir intensyvumo parametrų, nedaryti neigiamo poveikio miestovaizdžiui. 

Taip pat būtina pateikti įrodymus, patvirtinančius, kad gyvenamasis namas šioje teritorijoje stovėjo teisėtai – pateikiamas nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, statinio kadastro duomenų byla, ortofotografinė nuotrauka ir pan.

2.4. Kokioje stadijoje ir kas nustato kompensacines priemones, jeigu projekto sprendiniais sklype viršijamas Bendrajame plane nustatytas maksimalus nelaidžių dangų plotas?

Sklypo nelaidžių dangų procentas turi būti nurodomas projektiniuose pasiūlymuose. Viršijant Bendrajame plane nustatytą nelaidžių dangų procentą, projektiniuose pasiūlymuose turi būti siūlomos kompensacinės priemonės, kurios gali būti tikslinamos techninio projekto rengimo metu.

2.5. Ar maksimalaus nelaidžių dangų kiekio reglamentas, nustatytas Bendrajame plane, taikomas sklypams, kuriuose galioja detalieji planai?

Rengiant projektus sklypams, kuriuose galioja detalieji planai, nenustatantys nelaidžių dangų procento, rekomenduojama taikyti Bendrajame plane nustatytą nelaidžių dangų kiekį, o jei jis viršijamas, projektiniuose pasiūlymuose siūlyti kompensacines priemones.

2.6. Kodėl savivaldybė, vertindama projektus, kartais nepritaria užstatymo rodikliams (maksimaliam užstatymo aukščiui, tankiui, intensyvumui), kurie numatyti Bendrajame plane, ir reikalauja konkrečiame projekte juos mažinti?

Bendrajame plane numatytos maksimalios užstatymo galimybės didesnei teritojai nei atskiras sklypas, kuriame daromas konkretus projektas. Tai reiškia, kad bet kuriuo atveju negalima jų viršyti.  Ar galima leisti pagal statyti pagal maksimalius, ar, tam tikrais, pagrįstais, atvejais, pagal žemesnius parametrus, priklauso nuo urbanistinio konteksto – planuojamo sklypo aplinkos rodiklių, kurie gali būti ir ženkliai mažesni nei maksimaliai leidžiami. Jei pastatas ženkliai išsiskirtų iš aplinkos – reikalaujame jį  mažinti. Konversinėse teritorijose, kuriose tikslingai siekiama rodiklių pokyčių, rodikliai gali būti ir didesni nei konteksto, tačiau bet kuriuo atveju ne didesni, nei nustatyti bendrajame plane.

3. Pastatų ir patalpų funkcijos

3.1. Kaip Savivaldybė vertina projektuojamų ir vėliau atskirais turtiniais vienetais išparduodamų „svečių namų“, „viešbučių“, „poilsio namų“ ir panašius projektus?

Tai priklauso nuo to, ar tai tikri svečių namai, viešbučiai, poilsio namai, ir suprojektuoti bei vystomi taip, kad būtų naudojami pagal šią paskirtį, ar yra pagrindo manyti, kad visgi bus naudojami kaip tiesiog paprasti butai, ir tokiu atveju – dėl kokių priežasčių taip daroma – ar statytojai nevadina jų butais dėl formalių, ar ir dėl apsimestinių priežasčių. 

Visų pirma atkreipiame dėmesį, kad mūsų manymu STR taikomos normos įvairiems su gyvenimu susijusiems statiniams (butams, viešbučiams, bendrabučiams, etc.) yra labai skirtingos, tie skirtumai mūsų vertinimu yra per dideli, ir ne visada logiški, ir tai sukuria tam tikrus iškreipimus ir nelogiškumus realybėje. Ypač tai aktualu šiuolaikiniame pasaulyje, kai ir butų, ir viešbučių, ir svečių namų bei kitų pastatų, skirtų žmonių gyvenimui įvairovė yra labai didelė, ir šių funkcijų atskyrimas tampa labai sąlyginis.

Kai savivaldybė sprendžia dėl tokių objektų, kurie nėra butai, bet kurie skirti žmonių gyvenimui (viešbučiai ir pan.), tai laikosi tokių principų.

Pirma, jei tai tikri svečių namai, viešbučiai, poilsio namai, jaunimo nakvynės namai ir pan., ir jie suprojektuoti bei vystomi taip, kad būtų naudojami pagal šią paskirtį, tokiu būdu ir taikomos šiems objektams pagal STR numatytos normos. Tai, kad ši nurodyta paskirtis yra reali, galima pamatyti iš vieno ar kelių kriterijų: numatytos bendros patalpos, atskirų patalpų išplanavimo būdas, pačioje pastato struktūroje užkoduoti sprendimai, kad patalpos gali veikti tik kartu, statytoją saistantis įsipareigojimas neskaidyti patalpų atskirais turtiniais vienetais be savivaldybės sutikimo.

Antra, į kai kurias, ypač į konversines, teritorijas, siekiant tvariai plėtoti miesto struktūros daugiafunkciškumą, tiesiog būtina pritraukti naujų gyventojų, ir tokių būstų statyba, jei yra tinkama, nesukelia jokios žalos nei patiems pirkėjams, nei kaimynams, o miestui yra svarbi dėl darnios plėtros. Deja, dažnai ten kuriami būstai negali būti vadinami butais dėl formalių priežasčių (biurokratinių kliūčių), pvz.:

• negalima keisti žemės naudojimo būdo dėl formalių valstybinių institucijų sprendimų (nustačius mokestį už nuomojamos žemės naudojimo būdo keitimą ši priežastis 2022 metų pavasarį atkrito),
• nepakankama būstui planuojamų patalpų insoliacija,
• didesnė nei leidžiama tarša triukšmu pastatų aplinkoje (ne vidinėse patalpose), ir panašiai.

Tokiais atvejais leidžiama statyti tokius būstus, tačiau remiantis turinio pirmenybės prieš forma principu reikalaujame, kad toks būstas atitiktų realias, o ne formalias želdynų, vaikų žaidimo aikštelių, parkavimo normas, arba kitais būdais užtikrintų, kad vystytojai nestatytų tokio būsto, kurio gyventojai naudosis kitiems gyventojams skirta artimosios gyvenamosios aplinkos infrastruktūra, patys prie jos neprisidėdami taip, kaip prisideda gyvenamosios paskirties būsto statytojai, įgyvendindami STR normatyvus.

Trečia, ir visai kita situacija, kai statytojai nori statyti butus, kurių nevadina butais  dėl apsimestinių priežasčių tam, kad tiesiog išvengtų būstui reikalingos infrastruktūros įrengimo. Jie nori pasinaudoti teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais, leidžiančiais didesnius komercinių pastatų rodiklius ir statyti daugiau kvadratinių metrų bendrojo ploto, ar neįrengti gyvenamajam namui privalomos infrastruktūros, ir tai padaryti kaimynų sąskaita. 

Savivaldybė netoleruoja tokių apsimestinių butų statybos, nes laikosi turinio viršenybės virš formos taisyklės, reikalaudama:

1. neviršyti gyvenamajai paskirčiai nustatytų užstatymo intensyvumo ir kitų rodiklių. Dabar galiojančiame miesto Bendrajame plane šie rodikliai jau nebediferencijuojami pagal paskirtis, tačiau yra detaliųjų planų, kuriuose gyvenamajai ir komercinei paskirčiai nustatyti rodikliai skirtingi;
2. įrengti visą STR reikalaujamą gyvenamajam pastatui reikalingą infrastruktūrą – želdynus, vaikų žaidimo ir sporto aikšteles, automobilių stovėjimo aikšteles pagal gyvenamiesiems pastatams taikomas normas.

3.3. Kuo skiriasi žmonių, turinčių gyvenamosios paskirties patalpas (butus), ir turinčių kitos paskirties patalpas, teisės ir pareigos?

Be to, kad dažnai tai reiškia kitokią, prastesnę gyvenimo kokybę, pagrindiniai skirtumai yra tokie:

• deklaravus gyvenamąją vietą negyvenamosiose patalpose nėra galimybės įsigyti metinį gyventojo automobilio stovėjimo leidimą už lengvatinę kainą;
• būstams komerciniuose pastatuose, pastatytuose nuo 2017 metų, taikomi didesni, komercinei veiklai naudojamoms patalpoms nustatyti, turto mokesčiai.
• būste gali būti didesnis triukšmas nei ribojamas gyvenamojoje aplinkoje. Vilniuje nustatytose Triukšmo prevencijos taisyklėse nustatyta, kad negyvenamosios paskirties  patalpose netaikomi gyvenamosioms patalpoms nustatyti standartai, laikomasi formaliai paskirčiai nustatytų standartų.

3.4. Ar savivaldybė pritaria projektams, kuriuose numatoma įvairių paskirčių būstui pritaikytą pastatą (viešbutį, svečių namus, jaunimo nakvynės namus, poilsio namus)  išskaidyti atskirais būstais?

Savivaldybė tokiems projektams pritaria, jeigu tokie būstai gali funkcionuoti savarankiškai – turi pagal gyvenamosioms patalpoms nustatytus reikalavimus įrengtas automobilių stovėjimo vietas, želdynus, vaikų žaidimo aikšteles. 

3.5. Ar gali būti gyvenamosios patalpos įrengiamos administraciniuose ir kituose negyvenamosios paskirties pastatuose?

Taip. Pagal galiojančius teisės aktus kiekviename negyvenamosios paskirties grupės pastate gali būti iki 49,9 proc. gyvenamosios paskirties patalpų. Pastatų daugiafunkciškumas – viena iš esminių šiuolaikinio daugiafunkcio miesto formavimo sąlygų. Tačiau pažymėtina, kad sklype, kuriame planuojamas pastatas su gyvenamosiomis patalpomis, turi būti užtikrinama gyvenamajai funkcijai reikalinga sklypo infrastruktūra: vaikų žaidimo aikštelė, elementari sporto aikštelė paaugliams ir vieta ramiam vyresnio amžiaus namo gyventojų poilsiui, želdynai.

4. Atstumai iki sklypų ribų

4.1. Kokiais atvejais Savivaldybė sutinka, kad būtų neišlaikomas atstumas iki Savivaldybės ar jos įstaigos valdomo sklypo ribos?

Savivaldybė pagal atskirus susitarimus gali leisti neišlaikyti norminio atstumo iki Savivaldybės ar Savivaldybės įmonės valdomo sklypo ribų atitinkamai kompensuojant prarandamą sklypo vertę.

4.2. Kokiais atvejais Savivaldybė sutinka, kad būtų neišlaikomas norminis atstumas iki gatvės sklypo ribos ar gatvės raudonosios linijos?

Savivaldybė, spręsdama dėl norminio atstumo iki gatvės sklypo ribos ar gatvės raudonosios linijos, taiko tokius principus:

1. statant daugiabučius, komercinius ir paslaugų pastatus Savivaldybė pritaria statybai neišlaikant norminių atstumų nuo gatvių, išskyrus tuos atvejus, kai esamos raudonosios linijos per siauros ir toje žemėje turės būti išdėstyti susisiekimo elementai – šaligatviai, takai ir panašiai, taip pat gatvės želdiniai;
2. statant vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius namus Savivaldybė reikalauja išlaikyti norminį atstumą nuo sklypo ribos pagal STR, kadangi tai būdinga tokiai užstatymo tipologijai, išskyrus tuos atvejus, kai esamame kontekste arba teritorijų planavimo dokumentuose numatyta kitaip. Tas pat taikoma ir buvusių ir tebesančių sodininkų bendrijų teritorijose;
3. Savivaldybė niekada nepritaria norminio atstumo neišlaikymui nuo nesuformuotos valstybinės žemės, jeigu suformavus sklypus nuosavybės grąžinimui arba esamų pastatų eksploatavimui (ypač esamiems daugiabučiams) bus pažeisti būsimų to sklypo naudotojų interesai. Tokiais atvejais Savivaldybė reikalauja išlaikyti norminį atstumą iki sklypo ribos arba pasiekti susitarimo su namo bendrija ar administratoriumi dėl aplinkinės teritorijos sutvarkymo.

4.3. Ar savivaldybė pritaria tvoroms, statomoms ant sklypo ribos, kai tokie pritarimai reikalingi?

Savivaldybė pritaria tvoroms, statomoms ant gatvės sklypo ribos, jeigu ši tvora nėra aklina ar jos aukštis neviršija 1,2 m. Kiti atvejai nagrinėjami atskirai, vertinant kontekstą

5. Automobilių stovėjimo vietų įrengimas

5.1. Kokiu atveju, vykdant statybas, galima neįrenginėti automobilių statymo vietų?

Automobilių stovėjimo vietų skaičius gali būti mažinamas, pritaikant Savivaldybės teritorijos suskirstymo į zonas pagal nustatytus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus koeficientų schemą, kurią galima rasti čia https://aktai.vilnius.lt/document/30358683 . Skirtingose miesto dalyse galima sumažinti automobilių stovėjimo vietų skaičių pagal schemoje patvirtintų koeficientų reikšmę.

Papildomai 2, 2.1 ir 3 zonose minimalų leidžiamą automobilių stovėjimo vietų skaičių galima sumažinti (išskyrus automobilių stovėjimo vietas specialiajam transportui ir žmonėms su negalia) ne didesne kaip 0,25 koeficiento reikšme, už kiekvieną vietą mokant Savivaldybės tarybos nustatytą kompensaciją. Kompensacijos dydį galima rasti čia https://aktai.vilnius.lt/document/30302981 

Privalomas automobilių stovėjimo vietas (išskyrus specialiajam transportui ir žmonėms su negalia) galima įrengti už statinio ar statinių grupės žemės sklypo ribų šiuo vienu ar keliais atvejais:

1. ne toliau kaip 500 m nuo įėjimų į šiuos pastatus:

1.1. kitame žemės sklype, kai yra išduotas statybą leidžiantis dokumentas projektui, kuriame suprojektuotos šiems pastatams privalomos automobilių stovėjimo vietos arba šios vietos suprojektuotos tuo pačiu projektu kaip šie pastatai;

1.2. iki 30 % gatvių, išskyrus valstybinės reikšmės keliuose, raudonųjų linijų ribose.

2. įvairios paskirties statiniams miesto senamiestyje ne toliau kaip 300 m nuo senamiesčio zonos ribų.

Nurodytų automobilių stovėjimo vietų statyba turi būti užbaigta prieš statinio ar statinių grupės statybos užbaigimą.

5.2. Ar skiriasi reikalavimai automobilių stovėjimo vietoms įrengti istorinėje miesto dalyje ir naujuose rajonuose?

Taip, skiriasi. Automobilių stovėjimo vietų skaičius konkrečioje miesto teritorijoje nustatomas naudojant koeficientus, nustatytus Vilniaus miesto tarybos 2020 m. rugsėjo 16 d. sprendimu Nr. 1-664 Dėl Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos suskirstymo į zonas pagal nustatytus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus koeficientus schemos tvirtinimo“. Sprendimą ir patvirtintą schemą galima rasti čia https://aktai.vilnius.lt/document/30358682.

6. Su visuomenės informavimu ir viešu projektinių pasiūlymų svarstymu susiję klausimai:

6.1. Kokios platformos gali būti naudojamos, norint organizuoti viešą susirinkimą nuotoliniu būdu?

Reglamentuoto sąrašo nėra, tačiau statytojas turi sudaryti galimybes asmenims dalyvauti viešame susirinkime nuotoliniu būdu, užtikrindamas visiems viešai prieinamą transliaciją ir sudarydamas sąlygas transliacijos metu suinteresuotos visuomenės atstovams teikti pasiūlymus, klausimus ir gauti atsakymus, pateikdamas prisijungimo prie transliacijos instrukcijas, darydamas ir išsaugodamas transliacijos garso ir vaizdo įrašą, pateikdamas visiems viešai prieinamą šios transliacijos įrašo nurodą ir užtikrindamas transliacijos įrašo viešą prieigą.

Dažniausiai naudojamos platformos Microsoft Teams, Zoom, Google meet, Webex by Cisco ir t. t. Svarbu, kad viešasis susirinkimas turi trukti ne mažiau kaip 1 val., tad pasirenkant platformą būtina įsivertinti vaizdo ir garso transliacijos užtikrinimo galimybes viso viešo susirinkimo metu. Jeigu užtikrinti vaizdo transliacijos nuotoliniu būdu nepavyksta, projektinių pasiūlymų viešasis svarstymas atšaukiamas ir laikomas neįvykusiu.

6.2. Ką daryti, jeigu į visuomenės teiktus pasiūlymus ar pastabas atsakymui parengti prireikia daugiau nei 5 d. d.?

Teisės aktai tokios situacijos nereglamentuoja, tačiau vadovaudamiesi protingumo ir racionalumo principu, manome, jog visuomenės atstovui per 5 d. d. po viešo susirinkimo reikia atsakyti, kodėl galutinis ir išsamus atsakymas nėra pateikiamas teisės aktuose nurodytu terminu. Atsakyme taip pat turi būti nurodomas terminas, bet ne daugiau kaip 20 d. d., iki kada galutinis ir motyvuotas atsakymas bus pateiktas. Prašymas pritarti projektiniams pasiūlymams gali būti teikiamas tik tuomet, kai visiems visuomenės atstovams yra galutinai atsakyta.

6.3. Kodėl savivaldybė leidžia viešinti nekokybiškus projektus?

Savivaldybė pastabas projektiniams pasiūlymams teikia po viešinimo, kai išgirsta ir gyventojų pateiktas pastabas viešinimo procedūros metu. Nenorime pateikti savo pastabas, o po to viešinime sužinoti, kad kažką praleidome.

7. Savivaldybės darbo procesai

7.1. Ką daryti, jei savivaldybė pateikė tam tikras pastabas ar savo poziciją tam tikroje stadijoje, ir paskui, į jas atsižvelgus, teikia jau naujas pastabas?

Tokios situacijos siekiame išvengti, ir naujos pastabos gali būti pateikiamos nebent dėl pasikeitusių projekto sprendinių. Jei taip kartais visgi pasitaikė, ir turite faktinę informaciją, kad taip atsitiko, tai informuokite, ir mes pasitaisysime – jei naujos pastabos neesminės, nėra atsiradusios dėl to, kad atsirado nauji aspektai projekte, ar nėra būtinos, kad projektas neprieštarautų impperatyvioms teisės aktų nuostatoms, tai tokios naujos pastabos bus operatyviai atšauktos. Branginame savo žodį ir jo laikomės.

7.2. Ką daryti, jei savivaldybės projektinių pasiūlymų vertinimo komisijos pateikė prieštaringas pastabas?

Tokios situacijos siekiame išvengti. Jei taip kartais pasitaikė, tai prašome iš karto nurodyti mums tai, o taip pat koks variantas jums atrodo tinkamesnis. Į tai vyr. architektas ar vyr. inžinierius  atsakys ne vėliau kaip po dviejų darbo dienų, ir atitinkamas prieštaravimas bus panaikintas.

7.3. Ką daryti, jei pradėjus vystymo procesą bet kurioje stadijoje pasikeitė teisinis reglamentavimas?

Tokiais atvejais visada stengiamės atsižvelgti į teisėtų lūkesčių principą, ir traktuoti, kad reglamentavimas turi būti taikomas toks, koks buvo administracinės procedūros pradžioje, o tai yra pirmieji žingsniai (išskyrus apsimestinius, tik dėl formalumo atliekamus žingsnius), kai realiai yra daromi sprendimai, tam naudojami ištekliai, ir su šiais sprendimais bet kurioje stadijoje kreipiamasi į savivaldybę.

7.4. Kaip žinoti, kad, pastačius privatų objektą, savivaldybė irgi laiku įvykdys įsipareigojimą pastatyti inžinerinę, susisiekimo, ar kitą infrastruktūrą, būtiną jam funkcionuoti?

Tokiais atvejais įprastai vystytojai naudojasi galimybe sudaryti Infrastruktūros plėtros sutartis, kaip tai numato Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas. Sudarius sutartį įrengtos infrastruktūros verte mažinama infrastruktūros plėtros įmoka. Planuojamos įrengti infrastruktūros sąrašas taip pat sudaromas kasmet tvirtinant biudžetą. Svarbu ir tai, kad savivaldybė vystymui reikalingos infrastruktūros plėtrą pirmiausia vykdo miesto bendrajame plane nustatytose prioritetinėse teritorijose.

7.5. Kodėl projektinių pasiūlymų stadijoje reikalaujama per daug detalių dalykų – tokių, kaip atskirų augalų rūšys ar šaligatvio borto forma?

Tokių atvejų buvo, tačiau tokios praktikos atsisakyta. Projektinių pasiūlymų stadijoje svarbūs esminiai, principiniai  projektų sprendiniai, todėl konkreti augalo rūšis ar panašūs dalykai nėra numatomi. Jei taip pasitaikė, žiūrėsime principingai į esminius dalykus, o techniniame projekte, ar kartais net darbo projekte detalės gali būti ir tikslinamos, arba apskritai projektinių pasiūlymų stadijoje net nenurodomos.

7.6. Ką daryti, jei atsakymas negaunamas laiku?

Visų pirma, atsiprašome, jei taip atsitiko. Praneškite apie tai miesto.pletra@vilnius.lt , ir mes išsiaiškinsime situaciją. Daugelį klausimų atsakome laiku, ir net gerokai anksčiau laiko. Pavėluoti pasitaiko dažniausiai dėl to, kad savivaldybės atsakymas priklauso nuo kitų institucijų atsakymū, ir kai kuriais atvejais jie labai vėluoja. Kitais atvejais tai paprastai būna susiję su ypatingu klausimo sudėtingumu, dėl kurio reikia papildomo laiko, siekiant, kad atsakymas būtų kokybiškas.

7.8. Kaip elgtis, jei nesutinku su savivaldybės pozicija?

Visada galima taikyti įstatyme numatytas sprendimų apskundimo tvarkas bei įrankius. Mes visą laiką kviečiame ir atviram dialogui, todėl jei nesutinkate ir manote, kad turite tam rimtų argumentų – išdėstykite savo argumentus miesto.pletra@vilnius.lt arba sprendimą pasirašiusiam subjektui (pavyzdžiui, vyr. inžinieriui, vyr. architektui), arba savivaldybės politinei ar administracinei vadovybėms. Išklausysime  įdėmiai ir arba aiškiau argumentuosime, paaiškinsime, jei manome, kad buvome nesuprasti, arba taisysimės, jei pamatysime, kad tai logiška ir racionalu.

Kilus ginčui dėl architektūrinių ar urbanistinių sprendinių kokybės, visada galima kreiptis į trečiąją šalį – Lietuvos architektų rūmų Vilniaus regioninę architektūros tarybą arba Lietuvos architektų sąjungos Vilniaus skyriaus architektūros ir urbanistikos ekspertų tarybą. Jas sudaro profesionalai, kuriuos slaptu balsavimu išrinko architektų bendruomenė. Į šių tarybų sprendimus atsižvelgsime formuodami savo sprendimą dėl projekto. 

7.9. Kaip savivaldybė taiko nuo 2022-05-01 įsigaliojusias  STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“  nuostatas, leidžiančias gauti  sutikimus dėl norminių atstumų iki sklypo ribų neišlaikymo, nustatyti reikiamą sklypo naudojimo būdą ar pakeisti (pakoreguoti) detaliojo plano sprendinius iki statybos leidimo išdavimo?

Teigiamai žiūrime į galimybę paraleliai vykdyti įvairių statybai reikalingų dokumentų (projektinių pasiūlymų, teritorijų planavimo ir žemėtvarkos dokumentų, įvairių sutikimų ir sutarčių) rengimą, jų aptarimą su visuomene ir savivaldybės pritarimo gavimą vieno integruoto proceso metu.  Norėtume, kad visi statybos leidimui gauti reikalingi dokumentai (detalusis planas, žemės sklypo naudojimo būdo keitimas ir panašiai) būtų pristatomi visuomenei vienu metu ir visuomenė gautų pilną informaciją apie tai, kas bus statoma kaimynystėje. Tačiau teisės aktai, už kurių rengimą atsakinga Aplinkos ministerija, procedūrų pilnai integruoti neleidžia. Todėl tiesiog siūlome jas atlikti vienu metu. Labai tikimės, kad Aplinkos ministerija įvertins mūsų teiktus pasiūlymus ir toliau tobulins statybos dokumentų  regimo procesą.  

Atsakingai vertiname savo teikiamus pritarimus, išduodamus leidimus ir sutikimus. Suprantame, kad vyriausiojo architekto pritarimas projektiniams pasiūlymams byloja apie tai, kad tokie sprendimai neprieštarauja nei galiojantiems teisės aktams, nei savivaldybės nustatytoms architektūros ir urbanistikos taisyklėms. Šis pritarimas neturėtų  būti vėliau kvestionuojamas kitų dokumentų (teritorijų planavimo dokumentų, žemėtvarkos dokumentų, nustatančių žemės naudojimo būdus ir panašiai) rengimo metu. Savivaldybė taip pat negali pažeisti ir trečiųjų šalių interesų – pavyzdžiui, leisti neišlaikyti norminio atstumo iki privačios ar įvairia forma valdomos valstybinės žemės ribų, negavusi tos žemės savininko ar naudotojo pritarimo.  Pritarus projektiniams pasiūlymams pradedamas daug lėšų ir laiko reikalaujantis  techninio projekto rengimas. Techninio projekto sprendiniai nebėra pristatomi visuomenei, ir, jeigu juos reiktų keisti negavus reikiamų pritarimų ar suderinimų, tektų kartoti projektinių pasiūlymų svarstymo su visuomene procedūras. Todėl vyriausiasis architektas galutinį pritarimą projektiniams pasiūlymams teikia tik tada, kai jie neprieštarauja esminiams galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams, kai savivaldybėje priimtas sprendimas dėl statybai tinkamo žemės sklypo naudojimo būdo nustatymo ir, jeigu reikia, gauti besiribojančių sklypų, teritorijų savininkų pritarimai dėl norminių atstumų neišlaikymo.

• Jeigu numatomo statyti pastato programai realizuoti reikalingas galiojančio detaliojo plano keitimas. 

Projektinių pasiūlymų užduočiai, kurioje numatyti didesni, nei galiojančiame detaliajame plane, statinių parametrai, ar kita, nei leidžiama detaliuoju planu, pastato paskirtis, pritarsime tik savivaldybės administracijai savo sprendimu inicijavus galiojančio detaliojo plano keitimą ar koregavimą. 

Savivaldybės administracijai inicijavus galiojančio detaliojo plano keitimą ar koregavimą, Jūs galėsite pradėti projektinių pasiūlymų rengimą, šiuo projektinius pasiūlymus naudoti ir detaliojo plano koregavimo metu vizualizuojant numatomus sprendinius, juos  pristatyti visuomenei (pageidautina, paraleliai su koreguojamų  detaliojo plano sprendinių viešinimu). Tačiau projektiniams pasiūlymams pritarsime tik tada, kai detaliojo plano privalomieji reglamentai – žemės sklypo naudojimo būdas, pastatų aukštis, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, užstatymo tipas, priklausomųjų želdynų procentas, aukštų skaičius, statinių paskirtys, kiti reglamentai bus pakoreguoti teisės aktų nustatyta tvarka, ištaisytos techninės klaidos ir projektiniai pasiūlymai  neprieštaraus detaliojo plano sprendiniams.

Smulkūs detaliojo plano pakeitimai (ne privalomųjų reglamentų) – statybos zona; statybos riba; statybos linija; inžinerinei ir socialinei infrastruktūrai reikalingų teritorijų ir (ar) komunikacinių koridorių ribos; konkretus pastatų ir viešųjų erdvių išdėstymas nekeičiant užstatymo tipo ir nemažinant šių erdvių ploto; automobilių stovėjimo vietų išdėstymas; apželdinama teritorijos dalis; planuojamos teritorijos aprūpinimo inžineriniais tinklais būdai ir susisiekimo komunikacijų išdėstymo principai, joms funkcionuoti reikalingų servitutų poreikis – gali būti koreguojami teisės aktų nustatyta tvarka iki statybos leidimo išdavimo.  Tokį numatomą koregavimą būtina aprašyti projektinių pasiūlymų aiškinamajame rašte ir pavaizduoti grafinėje dalyje teisės aktų nustatyta tvarka.

• Jeigu numatomo statyti pastato programai realizuoti reikalingas žemės sklypo naudojimo būdo keitimas.

Projektinių pasiūlymų užduočiai tokiu atveju pritarsime, jeigu tokia pastato paskirtis neprieštaraus Vilniaus miesto bendrajame plane nustatytiems žemės naudojimo reikalavimams ir toks žemės naudojimo būdas bus galimas pagal šio plano sprendinius.

 Teisės aktuose nustatytas žemės sklypo naudojimo būdo nustatymo (keitimo) viešinimo procedūras rekomenduojame atlikti  su projektinių pasiūlymų pristatymo visuomenei metu.

Projektiniams pasiūlymams tokiu atveju pritarsime tik savivaldybės administracijai priėmus sprendimą dėl atitinkamo žemės naudojimo būdo nustatymo. 

• Jeigu jūsų projektuojamas pastatas neišlaiko norminio atstumo iki sklypo ribos, projektiniams pasiūlymams pritarsime tik tada, kai bus gautas besiribojančio sklypo, teritorijos savininko, valdytojo pritarimas. Tik jeigu norminis atstumas neišlaikomas iki gatvės sklypo ribos (gatvės raudonųjų linijų), savivaldybės pritarimas gali būti gaunamas iki statybos leidimo išdavimo. Jeigu neišlaikomas norminis atstumas iki atskirojo želdyno ar bendro naudojimo sklypo, laisvos valstybinės žemės teritorijos, prieš duodami sutikimą prašysime pasirašyti sutartį dėl šios visiems miestiečiams priklausančios teritorijos įrengimo pagerinimo. Kokiais atvejais savivaldybė pritaria ar nepritaria norminių atstumų iki su valstybine žeme besiribojančios sklypo ribos aprašyta DUK 4  skyriuje.

Projektinių pasiūlymų rengimo ir kitų procedūrų lygiagretaus atlikimo galimybių schema