Užstatytų Vilniaus teritorijų tankinimo metodika

PATVIRTINTA Vilniaus miesto valdybos 2001 m. kovo 22 d. sprendimu Nr. 497V

---

Turinys

1. Bendroji dalis. Taikymo sritis.
2. Pagrindinės sąvokos.
3. Pagrindiniai esamos padėties analizės etapai.
4. Teritorijos funkcinė paskirtis ir jos įtaka užstatymo tankinimui.
5. Planuojamos teritorijos vietos miesto struktūroje ir jos raidos tendencijų bei perspektyvų nustatymas.
6. Planuojamoje teritorijoje galiojančių paminklosauginių, gamtosauginių, kitų apribojimų įtaka planuojamos teritorijos tankinimui.
7. Teritorijos užstatymo tipo (morfotipo) nustatymas.
8. Esamų užstatymo rodiklių nustatymas, jų kitimo tendencijos ir perspektyvos.
9. Planuojamos teritorijos užstatymo rodiklių ir užstatymo principų nustatymas.
10. Rekomenduojamos maksimalios teritorijos užstatymo rodiklių reikšmės pagal teritorijos funkcinę paskirtį, jos užstatymo tipą ir maksimalų leidžiamą aukštingumą joje.
11. Maksimalios leidžiamos užstatymo rodiklių reikšmės priklausomai nuo teritorijos paskirties.
12. Minimalūs atstumai nuo pastato iki sklypo ribos.
    

1. Bendroji dalis. Taikymo sritis

1.1. Šie metodiniai nurodymai (toliau – metodika) nurodo miesto užstatytos teritorijos tankinimo principus, nustato maksimalias leidžiamas užstatymo rodiklių reikšmes, minimalius atstumus nuo statomo pastato iki sklypo ribų.

1.2. Ši metodika nenustato naujų teisės normų.

1.3. Šia metodika reikia vadovautis rengiant teritorijų užstatytose miesto teritorijose detaliuosius planus, statinių techninius projektus.

2. Pagrindinės sąvokos

Užstatymo rodikliai – užstatymo tankis ir užstatymo intensyvumas.

Užstatymo intensyvumas – teritorijos panaudojimo efektyvumą nusakantis užstatymo rodiklis, išreiškiamas sklypo pastatų bendrųjų plotų sumos santykiu su sklypo plotu (bendrojo ploto tankis) arba sklypo pastatų statybinių tūrių sumos santykiu su sklypo plotu (tūrio tankis).

Užstatymo tankis – nurodo statiniais užstatyto ploto santykį su viso sklypo plotu, išreikštą procentais.

3. Pagrindiniai esamos padėties analizės etapai

3.1. Įvertinama teritorijos funkcinė paskirtis.

3.2. Nustatoma struktūrinio miesto elemento (kvartalo, rajono), kuriame yra planuojama teritorija, vieta miesto struktūroje, jo raidos tendencijos ir perspektyvos.

3.3. Fiksuojami planuojamoje teritorijoje galiojantys paminklosauginiai, gamtosauginiai, kiti apribojimai.

3.4. Nustatomas vyraujantis užstatymo tipas (morfotipas) struktūriniame miesto elemente (kvartale, rajone), kuriame yra planuojama teritorija, šio tipo vertė, raidos ir kitimo bei konversijos perspektyvos, šių pokyčių galimas poveikis aplinkai.

3.5. Nustatomi esami užstatymo tankio ir intensyvumo rodikliai, įvertinamos jų kitimo galimybės, tendencijos ir perspektyvos.

3.6. Įvertinamas sklypo, ar teritorijos numatytos užstatymui dydis, pasiekiamumas nuo miesto susisiekimo tinklo, užstatymo galimybės, įvertinant minimalius atstumus iki esamo ar naujai formuojamo sklypo ribų.

4. Teritorijos funkcinė paskirtis ir jos įtaka užstatymo tankinimui

4.1. Numatant naujų teritorijų užstatymą susiformavusiose ar besiformuojančioje miesto struktūrinėje dalyje, būtina:

4.1.1. įvertinti esamą ir būsimą aplinkinių teritorijų funkcinę paskirtį, numatomą planuojamos veiklos poveikį aplinkinėms teritorijoms;

4.1.2. vengti stambių monofunkcinių miesto struktūrinių darinių susiformavimo (ypač vien komercinės paskirties dominavimo miesto centrinėje dalyje ir vien gyvenamosios paskirties dominavimo miesto pakraščiuose).

4.2. Teritorijos funkcinė paskirtis nustatoma pagal:

• sklypo kadastro dokumentus;
• galiojančius teritorijų planavimo dokumentus;
• nesant parengtų teritorijų planavimo dokumentų toje teritorijoje, pagal faktinį tos teritorijos naudojimo būdą;
• jei rengiamas naujas teritorijų planavimo dokumentas – pagal numatomą veiklos programą planuojamoje teritorijoje.

4.3. Rengiant didesnės, iš kelių sklypų susidedančios teritorijos tankinimo programą, ar kitą panašios apimties teritorijų planavimo dokumentą, gali būti nustatoma vyraujanti paskirtis toje teritorijoje.

5. Planuojamos teritorijos vietos miesto struktūroje ir jos raidos tendencijų bei perspektyvų nustatymas

5.1. Planuojamos teritorijos tankinimo galimybės, jos užstatymo rodikliai priklauso nuo tos teritorijos vietos miesto struktūroje.

5.2. Intensyviausiai užstatomi miesto centrinė dalis, jo periferiniai centrai, o taipogi monofunkciniai komerciniai, pramoniniai, ar infrastruktūriniai miesto struktūriniai dariniai (kvartalai ar rajonai).

5.3. Nustatomos miesto struktūrinės dalies, kurioje yra planuojama teritorija raidos perspektyvos įvertinant:

• galiojančius teritorijų planavimo dokumentus;
• faktinius procesus vykstančius toje miesto dalyje.

5.4. Jei įvertinus miesto struktūrinės dalies, kurioje yra planuojama teritorija raidos perspektyvas bei tendencijas padaroma išvada, kad kinta šios miesto dalies statusas miesto struktūroje, galimas staigus, bendrus tos miesto dalies užstatymo rodiklius viršijantis, užstatymo tankinimas, užstatymo tipo kaita, jei tai leidžia paminklosauginiai, gamtosauginiai ir kiti apribojimai.

6. Planuojamoje teritorijoje galiojantys paminklosauginiai, gamtosauginiai, kiti apribojimai

6.1. Fiksuojami planuojamoje teritorijoje galiojantys paminklosauginiai, gamtosauginiai, kiti apribojimai.

6.2. Įvertinama šių apribojimų įtaka planuojamos teritorijos raidos perspektyvoms, užstatymo tipui, aukštingumui, bei kitiems rodikliams.

7. Teritorijos užstatymo tipo (morfotipo) nustatymas

7.1. Nustatomas vyraujantis užstatymo tipas struktūriniame miesto elemente (kvartale, rajone), kuriame yra planuojama teritorija.

7.2. Skiriami šie teritorijos užstatymo tipai (pavyzdžius žiūrėti pav.1):

7.2.1. Sodybinis užstatymas. Mažaaukštis ekstensyvus gyvenamųjų teritorijų užstatymas, kai pastatai statomi uždarame sklype, atitraukti nuo visų sklypo ribų, arba suporinti, sublokuoti ant šoninių sklypo ribų.

7.2.2. “Miesto vilų” užstatymas. Šiam užstatymo tipui būdingi didesnio tūrio (iki 4 – 5 aukštų), dažniausia kvadratui artimo plano pastatai, statomi atitraukti nuo bent trijų sklypo ribų. Taip paprastai užstatomi prabangesni gyvenamieji, ambasadų, rezidencijų rajonai, kur siekiama suformuoti mažiau intensyvų, gausiai apželdintą užstatymą.

7.2.3. Perimetrinis – posesijinis užstatymas. Senamiesčiui būdinga savo išorės perimetru uždara, dažniausia stichiško plano užstatymo struktūra, kai užstatymas formuojamas blokuojant pastatus ant sklypo ribų palei gatvę ir kvartalo vidinėje dalyje palei posesijų ribas.

7.2.4. Perimetrinis – reguliarus užstatymas. Savo išorės perimetru pilnai ar dalinai uždara reguliaraus plano užstatymo struktūra, kai užstatymas formuojamas blokuojant pastatus ant sklypo ribų palei gatvę. Pastatų ilgiesiems fasadams formuojant gatvės išklotinę galimas ir pastatų atsitraukimo nuo šoninių sklypo ribų variantas.

7.2.5. Perimetrinis – centro užstatymas. Dviejų minėtų perimetrinio užstatymo tipų atmaina galima centrinėje miesto dalyje ir jo periferiniuose centruose, kai užstatymas užpildo visą ar beveik visą sklypą.

7.2.6. Laisvo planavimo užstatymas. Užstatymo tipas suformuotas 1940 – 1990 metais paneigus privačiai žemės nuosavybei būdingą sklypo logiką, neidentifikuojantis miesto struktūrai būdingų gatvės, aikštės, skvero, kiemo erdvių.

7.2.7. Aukštybinis užstatymas. Užstatymas formuojamas didelio aukštingumo bokštiniais pastatais.

7.2.8. Atskirai stovintys pastatai. Atskirai bendro naudojimo erdvėje stovintys ir toje erdvėje dominuojantys išskirtinės funkcijos pastatai.

7.2.9. Pramonės ir infrastruktūros teritorijų užstatymas. Aiškių užstatymo principų neturintys, didelio tūrio halės tipo pastatais užstatytos pramonės ir infrastruktūros teritorijos.

7.3. Užstatymo tipas planuojamoje teritorijoje privalo atitikti miesto struktūrinio elemento (kvartalo, rajono), kuriame yra planuojama teritorija tipą, išskyrus p. 7.4. paminėtus atvejus.

7.4. Įvertinamos teritorijos užstatymo tipo kitimo, konversijos galimybės. Užstatymo tipo pakitimai galimi, jei tai yra numatyta galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose, ar atlikus išsamią esamos padėties analizę, galima teigti, kad planuojamoje teritorijoje vyraujantis užstatymo tipas aiškiai neatitinka teritorijos statuso mieste, neturi išliekamosios vertės ir privalo būti keičiamas kitu, intensyvesnį teritorijos panaudojimą leidžiančiu užstatymo tipu.

8. Esamų užstatymo rodiklių nustatymas, jų kitimo tendencijos ir perspektyvos

8.1. Nustatomi miesto struktūrinės dalies (kvartalo, rajono), kurioje yra planuojama teritorija, užstatymo rodikliai. Atsižvelgus į šio struktūrinio elemento vietą miesto struktūroje, dominuojančią ir prognozuojamą paskirtį jame, jo raidos tendencijas ir perspektyvas, esamą ir prognozuojamą užstatymo tipą, įvertinama užstatymo tankėjimo galimybė.

8.2. Atsižvelgus į p. 8.1. nustatytus sustambintus rodiklius, jų raidos perspektyvas ir tendencijas, įvertinami esami planuojamos teritorijos sklypų rodikliai ir jų didėjimo galimybės.

8.3. Rengiant detaliuosius planus, esami užstatymo rodikliai skaičiuojami kiekvienam sklypui planuojamoje ar nagrinėjamoje teritorijoje.

8.4. Rengiant didesnės apimties teritorijų planavimo dokumentus, analizuojant miesto struktūrinių dalių raidos perspektyvas bei tendencijas, galima naudoti apibendrintus miesto struktūrinių dalių (kvartalų ar rajonų) tankio rodiklius.

8.5. Kiekvieno sklypo planuojamoje teritorijoje užstatymo tankio ir intensyvumo rodikliai negali viršyti teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų reglamentų.

9. Planuojamos teritorijos užstatymo rodiklių ir užstatymo principų nustatymas

9.1. Atsižvelgus į išsamią esamos padėties analizę, įvertinant 4 – 8 skyriuose minėtus faktorius, vadovaujantis 10 skyriuje 1 lentelėje nurodytomis rekomendacinėmis maksimaliomis teritorijos užstatymo rodiklių reikšmėmis ir 11 skyriuje 2 lentelėje nurodytomis maksimaliomis leidžiamomis teritorijos užstatymo rodiklių reikšmėmis nustatomi teritorijos užstatymo tankio ir intensyvumo rodikliai.

9.2. Suformuojama planuojamos teritorijos užstatymo zona, atsižvelgus į 12 skyriuje nurodytus minimalaus atstumo iki sklypo ribos apskaičiavimo principus.

10. Rekomenduojamos maksimalios teritorijos užstatymo rodiklių reikšmės pagal teritorijos funkcinę paskirtį, jos užstatymo tipą ir maksimalų leidžiamą aukštingumą joje

1 lentelė. Rekomenduojamos maksimalios teritorijos užstatymo rodiklių reikšmės pagal teritorijos funkcinę paskirtį, jos užstatymo tipą ir maksimalų leidžiamą aukštingumą joje.

*Užstatymo tankis – nurodo statiniais užstatyto ploto santykį su viso sklypo plotu, išreikštą procentais.

**Užstatymo intensyvumas – išreiškiamas sklypo pastatų bendrųjų plotų sumos santykiu su sklypo plotu (bendrojo ploto tankis) arba sklypo pastatų statybinių tūrių sumos santykiu su sklypo plotu (tūrio tankis). Į pastato bendrąjį plotą (statybinį tūrį) neįskaičiuojamas požeminių automobilių stovėjimo aikštelių, privažiavimų prie jų ir jų aptarnavimui skirtų patalpų plotas (statybinis tūris).

Pastabos:šioje lentelėje nenurodytų teritorijos funkcinių paskirčių bei užstatymo tipų užstatymo rodikliai parenkami pagal numatomą veiklos programą neviršijant 2 lentelėje nurodytų maksimalių leidžiamų reikšmių.

11. Maksimalios leidžiamos užstatymo rodiklių reikšmės priklausomai nuo teritorijos paskirties

2 lentelė. Maksimalios leidžiamos užstatymo rodiklių reikšmės priklausomai nuo teritorijos paskirties

*Užstatymo tankis – nurodo statiniais užstatyto ploto santykį su viso sklypo plotu, išreikštą procentais.

**Užstatymo intensyvumas – išreiškiamas sklypo pastatų bendrųjų plotų sumos santykiu su sklypo plotu (bendrojo ploto tankis) arba sklypo pastatų statybinių tūrių sumos santykiu su sklypo plotu (tūrio tankis). Į pastato bendrąjį plotą (statybinį tūrį) neįskaičiuojamas požeminių automobilių stovėjimo aikštelių, privažiavimų prie jų ir jų aptarnavimui skirtų patalpų plotas (statybinis tūris).

Pastabos:

1. Baigiant formuoti pažeistas užstatymo struktūras arba numatant perimetrinį – centro teritorijos užstatymo tipą, sklypo užstatymo tankį galima didinti iki 100%, užstatymo intensyvumą iki 3,0.
2. Numatant aukštybinį teritorijos užstatymą užstatymo intensyvumo reikšmė nustatoma pagal esamą situaciją ir numatytą veiklos programą, atsižvelgus į gamtosauginius, paminklosauginius apribojimus.
3. Nustatytas maksimalias leidžiamas užstatymo rodiklių reikšmes galima viršyti baigiant formuoti pažeistas užstatymo struktūras, esant kitoms ypatingoms urbanistinėms situacijoms. Peržengus šias reikšmes bet kuriuo atveju reikia urbanistinio tokio peržengimo pagrindimo ir pasekmių įvertinimo, būtina numatyti kompensacines priemones.

12. Minimalių atstumų nuo pastato iki sklypo ribų nustatymas

12.1. Siekiant visiems sklypams sudaryti lygiavertes užstatymo galimybes nustatomi minimalūs atstumai nuo statomo pastato iki sklypo ribos (minimalių atstumų nustatymo principas pateikiamas pav. 2).

12.2. Pagal šią metodiką apskaičiuoti minimalūs atstumai nuo pastato iki sklypo ribų papildo sanitarinių, higieninių, priešgaisrinių ir kitų normatyvų nusakomus apribojimus nustatant atstumus tarp pastatų, šių apribojimų nepanaikindami.

12.3. Nuo pastato išorės sienos iki sklypo ribų privaloma išlaikyti p.12.4. nurodytus minimalius atstumus, išskyrus pastato statymo ant sklypo ribos atvejį. Statyti pastatą ant sklypo ribos leidžiama:
ant su miesto viešosiomis erdvėmis (gatvėmis, bendro naudojimo teritorijomis) besiribojančių sklypo ribų, arba kai tai numatyta galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose.

12.4. Jei kaimyninio sklypo užstatymas yra atitrauktas nuo sklypo ribos, rengiamame teritorijų planavimo dokumente numatyti užstatymą ant tos sklypo ribos galima, jei:

• tai numatyta galiojančiame didesnės teritorijos užstatymo principus reglamentuojančiame teritorijų planavimo dokumente, arba;
• atlikus išsamią esamos padėties analizę, numatomas kokybinis užstatymo rodiklių, principų ir tipo pokytis struktūriniame miesto elemente, kuriame yra planuojama teritorija, arba;
• yra kaimyninio sklypo savininkų sutikimas.

12.5. Minimalus atstumas nuo pastato iki sklypo ribos priklauso nuo pastato sienos aukščio vertikaliai matuojant nuo žemės paviršiaus iki sienos linijos sankirtos su stogo plokštuma (kai stogas šlaitinis) arba iki sienos viršaus (kai stogas plokščias).

Prie šio aukščio pridedama:

• stogo ar sienos, pasvirusios daugiau nei 70°nuo horizonto visas aukštis;
• 1/4 stogo, ar sienos pasvirusios 45°-70° nuo horizonto, aukščio;
• 1/4 stogo, pasvirusio mažiau nei 45° aukščio, jei ant jo esančių vertikalių ir pasvirusių daugiau nei 70° nuo horizonto konstrukcijų (vertikalūs mansardos švieslangiai, frontonai ir pan.) ilgių suma sudaro pusę ir daugiau pastato sienos pirmajame aukšte ilgio;
• visas pastato frontono aukštis, jei jį formuojančio stogo pasvirimo kampas nuo horizonto didesnis, nei 70°;
• 1/4 pastato frontono aukščio, jei jį formuojančio stogo pasvirimo nuo horizonto kampas 45°-70°.

Gautą suminį dydį padauginus iš koeficiento 0,4 gaunamas minimalus atstumas nuo pastato lauko sienos iki sklypo ribos. Miesto monofunkciniuose pramonės, infrastruktūros ir komerciniuose struktūriniuose dariniuose (rajonuose ir kvartaluose) šį koeficientą galima mažinti iki 0,25. Monofunkciniuose miesto gyvenamuosiuose struktūriniuose dariniuose (rajonuose ir kvartaluose) šį koeficientą rekomenduojama didinti iki 0,8.

12.6. Statant pastatą ant su miesto viešosiomis erdvėmis (gatvėmis, bendro naudojimo teritorijomis) besiribojančių sklypo ribų privaloma išlaikyti minimalų atstumą iki šios erdvės vidurio. Šis atstumas skaičiuojamas taip pat, kaip p.12.5. nurodytas minimalus atstumas iki sklypo ribos.

12.7. Nuo išsikišusių pastato dalių minimalus atstumas neskaičiuojamas, jei jos išsikiša iki 1,5 metro ir jei bendras jų ilgis sudaro iki pusės pastato ilgio.

12.8. Minimalus atstumas nuo pastato išorės sienos iki sklypo ribos nereikalingas:

• kai siena ir sklypo riba sudaro didesnį nei 75° kampą, arba;
• garažams, teritorijos inžineriniam aprūpinimui skirtiems statiniams, kitiems pagalbiniams negyvenamiesiems statiniams, kurių:
• sienos aukštis neviršija 3 metrų virš žemės paviršiaus, ir;
• stogo pasvirimo kampas nuo horizonto neviršija 45°.

12.9. Jei pastatas statomas atitrauktas nuo visų sklypo ribų, minimalus atstumas iki dviejų iš jų (laisvai pasirinktų) mažinamas per pusę. Jei pastatas statomas ant vienos sklypo ribos, minimalus atstumas iki vienos iš likusių sklypo ribų (laisvai pasirinktos) mažinamas per pusę.

12.10. Jei pastatas statomas nuo sklypo ribos mažesniu, nei apskaičiuotas minimalus leidžiamas atstumas nuo sklypo ribos, būtinas kaimyninio sklypo, nuo kurio ribos atstumai mažesni už leidžiamus, savininko sutikimas.

12.11. Jei pagal parengtus teritorijų planavimo dokumentus numatytas mažaaukštis sodybinis teritorijos užstatymo tipas ir numatomas užstatymo aukštingumas neviršija vieno aukšto su mansarda, atstumai nuo pastato iki sklypo ribos nustatomi pagal RSN 151-92.

Literatūra

1. dtv-Atlas. Stadt. Von der ersten gründungen bis zur modernen Stadtplanung
   München: Deutscher Taschenbuch Verlag GmbH & Co.KG, 1994. 272 s.
2. Prof. Dipl.-Ing Ekkehard Hangarter. Grundlagen der Bauleitplanung.
   Der Bebauungsplan.
   Düsseldorf: Werner-Verlag GmbH, 1996. 296 s.
3. Vilniaus Naujamiesčio detaliojo plano esamos padėties analizė ir raidos programa
   Vilnius: SĮ “Vilniaus planas”, 1998.
4. Vilniaus miesto Bendrasis planas
   Vilnius: 1998.
5. Laikinasis detaliųjų planų sprendiniais nustatomo teritorijos tvarkymo režimo reglamentas.
   Valstybės žinios Nr.109, 1999 m. gruodžio 24 d.
6. Vilniaus m. Bendrasis planas. Operatyvusis planavimas. Užstatymo tankinimo galimybių mieste nustatymas.
   Užstatymo tankinimo Vilniaus Naujamiestyje rekomendacijos.
   Vilnius: SĮ “Vilniaus planas”, 2000.